Mieszkania: kupić czy wynająć?

Spadek oprocentowania kredytów hipotecznych i jednocześnie wzrost ich dostępności w bankach może ponownie ożywić niekończącą się dyskusję – kupić mieszkanie, czy je wynajmować? Poniżej przedstawiamy serię wyliczeń związanych z tym dylematem, zaznaczając że rzeczywiste wnioski można wysnuć tylko przeprowadzając konkretne kalkulacje na realnych przykładach. W naszych wyliczeniach okazuje się, że w przypadku kredytów w programie Rodzina na Swoim raty mogą być na tyle niskie, że są one tańszą alternatywą niż wynajem. W przypadku kredytów w euro raty kredytów także mogą być korzystniejsze niż wynajem – zwłaszcza jeśli kupujący posiada wkład własny, a notowania na rynku walutowym będą sprzyjające. Natomiast zaciągnięcie zwykłego kredytu złotowego w każdym przypadku oznacza wyższy koszt miesięczny niż wynajmowanie mieszkania. Ważną dla odpowiedzi na tytułowe pytanie jest także kwestia zmiany wartości samego mieszkania, którą w prezentowanych obliczeniach pomijamy, zakładając stabilizację cen w najbliższym czasie.

Rata versus czynsz

Zacznijmy od porównania kosztów najmu mieszkania, w sytuacji, w której najemca nie ma grosza przy duszy na wkład własny, a całym jego kapitałem jest zdolność kredytowa.  Okazuje się, że rata kredytu – z powodu braku wkładu własnego oprocentowanego wyraźnie powyżej poziomów znanych z reklam kredytów hipotecznych – będzie znacznie wyższa od kosztów wynajmu mieszkania. Należy tu dodać, że do raty kredytu dodaliśmy koszty czynszu dla administracji, które kredytobiorca – już jako właściciel mieszkania – będzie musiał ponosić. Koszty opłat licznikowych nie są uwzględnione, ponieważ zarówno właściciel mieszkania jak i najemca rozlicza się z nich na podobnych zasadach. W przypadku kredytów złotowych zakup mieszkania identycznego jak to, które jest wynajmowane, rata jest wyższa o 200 PLN miesięcznie (2400 PLN rocznie) w przypadku 30-metrowej kawalerki, do nawet 1000 PLN miesięcznie (12 tys. PLN rocznie) w przypadku mieszkania 70-m2 w Warszawie. Nieco lepiej jest w przypadku kredytów walutowych, których raty są wyraźnie niższe. Dzięki temu miesięczna różnica może wynosić od 40 PLN miesięcznie (480 PLN rocznie) w przypadku kawalerki, do 360 PLN miesięcznie (4320 PLN rocznie) w przypadku trzypokojowego mieszkania.
 

Koszty najmu wobec pełnych (kapitał+odsetki) rat kredytów PLN i EUR (LTV 100%)

Źródło: obliczenia Open Finance, metodologia na końcu tekstu.

Rodzina na Swoim z odsieczą

Inaczej sprawa wygląda w sytuacji, gdy do kalkulacji weźmiemy kredyt w rządowym programie Rodzina na Swoim, w którym państw spłaca przez osiem lat ok. połowy odsetek od kredytu. Okazuje się, że dzięki owej dopłacie można – nawet nie posiadając wkładu własnego – kupić mieszkanie i płacić niższe raty kredytowe niż wynosiłby czynsz za wynajmowanie mieszkania. Jak duże mogą być oszczędności? Od 300 złotych rocznie do nawet 4 tys. złotych rocznie, jeśli mówimy o kredytach
30-letnich.

Należy przy tym pamiętać, że program dopłat trwa przez pierwszych osiem lat spłacania kredytu, a później kiedy dopłaty ustają, rata rośnie do pełnej wysokości i ponownie zacznie przewyższać koszty najmu. Oczywiście nie jest możliwym obliczenie, jak wysokie będą raty kredytów za osiem lat (tego samego nie da się też powiedzieć o czynszach najmu), choćby dlatego, że nie wiadomo, czy nadal będziemy operowali złotym. Po ustaniu dopłat skarbu państwa mieszkanie można jednak sprzedać i wrócić do opcji najmu – jeśli taka operacja okaże się bardziej opłacalna.

Koszty najmu wobec pełnych rat w ramach programu RnS (LTV 100%)

Źródło: obliczenia Open Finance, metodologia na końcu tekstu.

Rzeczywiste koszty

Choć wydaje się, że porównanie wysokości czynszu z wysokością pełnej raty kredytu jest właściwym działaniem dla uzyskania odpowiedzi na pytanie czy najem jest bardziej opłacalną formą od zakupu mieszkania na kredyt, to w rzeczywistości tak nie jest.  Należałby bowiem porównać „gołe” koszty tych alternatyw, czyli kwotę pieniędzy, którą płacimy właścicielowi mieszkania za możliwość jego zasiedlenia, z kosztami odsetkowymi kredytu. To właśnie odsetki są przecież prawdziwym kosztem kredytu, a nie spłata samego kapitału. Spłacając kapitał stajemy się bowiem właścicielami mieszkania (wynajmujący z reguły nie daje nam takiej szansy). Inaczej mówiąc płacenie odsetek od kredytu jest równoważne z opłatami za wynajem – jedno i drugie nie przybliża lokatora do zostania właścicielem mieszkania. Dopiero spłata kapitału oznacza de facto nabywanie prawa własności – jest więc czym innym niż sam wynajem mieszkania. Jak więc wypadnie porównanie rzeczywistych kosztów najmu mieszkania z ratami odsetkowymi kredytów? (Do raty odsetkowej ponownie doliczyliśmy czynsz dla administracji, ponieważ jest on ponoszony tak czy inaczej).

Okaże się, że także w takim wypadku rata odsetkowa kredytu złotowego będzie wyższa od kosztów najmu mieszkania. Różnica będzie sięgała od 50 PLN miesięcznie (600 PLN rocznie) w przypadku kawalerki we Wrocławiu, do 600 PLN miesięcznie (7 200 PLN rocznie) w przypadku 70-metrowego mieszkania w Warszawie. Ale uwaga – w miarę jak kredyt jest spłacany, spada też rata odsetkowa (ponieważ coraz mniej pieniędzy jesteśmy winni bankowi). Można więc dodatkowo policzyć, kiedy przestaniemy do interesu dopłacać i kiedy spłata kredytu stanie się dla nas tańszym rozwiązaniem niż wynajem mieszkania. Wartość tę podajemy w osobnej kolumnie przytoczonej poniżej tabeli.
W przypadku kredytów w euro oszczędności pojawią się szybciej – raty odsetkowe kredytu będą niższe od czynszu za wynajem już od pierwszej raty, a oszczędność wyniesie od 37 PLN do 342 PLN miesięcznie.  Warto jednak pamiętać o pułapce ryzyka kursowego, która kryje się w wyliczeniach.

Koszty najmu wobec rat odsetkowych kredytów PLN i EUR (LTV 100%)

Źródło: obliczenia Open Finance, metodologia na końcu tekstu.

Rodzina na Swoim jeszcze korzystniejsza

Łatwo się domyślić, że w sytuacji, w której połowę odsetek spłaca skarb państwa, to właśnie program RnS okaże się najbardziej opłacalnym rozwiązaniem. Miesięczna rata odsetkowa w tym kredycie będzie niższa od 300 do nawet 750 PLN miesięcznie (3 600 – 9 000 PLN rocznie) niż czynsz płacony właścicielowi mieszkania. Jednak należy pamiętać, że po ośmiu latach dopłaty ustają. Po tym okresie wsparcia, raty odsetkowe spadną zwykle nadal będą przewyższać opłaty za wynajem.

Koszty najmu wobec rat odsetkowych w ramach programu RnS (LTV 100%)

Źródło: obliczenia Open Finance, metodologia na końcu tekstu.

A z wkładem własnym?

Przeprowadźmy teraz podobne wyliczenia dla sytuacji, w której najemca dysponuje pewną kwotą oszczędności, którą mógłby przeznaczyć na wkład własny przy zakupie mieszkania. Raty takiego kredytu będą niższe, ponieważ spadnie oprocentowanie, ale przede wszystkim mniejsza będzie także kwota potrzebnego kredytu. Niższy będzie jednak także… czynsz za wynajem. Dlaczego? W naszych obliczeniach założyliśmy, że posiadacz wkładu własnego w wysokości 20 proc. posiadanego mieszkania (nie mówimy o konkretnej kwocie, ponieważ będzie ona różna w różnych przypadkach) zdeponował ją na lokacie bankowej, z której otrzymywane co miesiąc odsetki przeznacza właśnie na spłatę czynszu za wynajem – dzięki temu sam czynsz „jest niższy” niż w przypadku osoby, która nie dysponuje żadnymi oszczędnościami.

W tak przedstawionym wyliczeniu raty kredytów złotowych nadal będą  wyższe niż opłaty za wynajem. Jednak różnice będą już znacznie niższe niż w przypadku raty przy braku wkładu własnego. W przypadku kredytów w euro rata kredytu będzie niższa o 25 do 200 PLN miesięcznie (pamiętamy jednak o pułapce ryzyka kursowego).

Koszty najmu wobec pełnych (kapitał+odsetki) rat kredytów PLN i EUR (LTV 80 %)

Źródło: obliczenia Open Finance, metodologia na końcu tekstu.

RnS ponownie zwycięża

Tak jak w przypadku rat kredytów bez wkładu własnego, tak i z wkładem własnym na poziomie 20 proc., najbardziej opłacalnym rozwiązaniem będzie kredyt w programie Rodzina na Swoim. Pełna rata 30-letniego kredytu okazuje się niższa od czynszu (obniżonego odsetkami z lokaty) o 200 do 600 PLN miesięcznie (2 400- 7 200 PLN rocznie) w zależności od wybranego przykładu. Jednak co równie istotne – po ustaniu dopłat skarbu państwa, rata kredytu wzrośnie i to powyżej czynszu płaconego właścicielowi mieszkania (naturalnie, przy założeniu, że przez osiem lat czynsze te nie wzrosną istotnie).

Koszty najmu wobec pełnych rat w ramach programu RnS (LTV 80%)

Źródło: obliczenia Open Finance, metodologia na końcu tekstu.

Rzeczywiste koszty kredytu

Także i w tym wypadku, w którym kredytobiorca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, właściwszym porównaniem będzie nie tyle sprawdzenie wysokości pełnych rat kredytu, co samych rat odsetkowych, które są rzeczywistym kosztem kredytu.

Okazuje się, że takie spojrzenie na sprawę sprawia, że wynajmujący mieszkanie naprawdę ma się już nad czym zastanawiać. Raty odsetkowe kredytów są bowiem bardzo zbliżone do opłaty za wynajem, jeśli weźmiemy pod uwagę kredyty w złotych. Jeśli zaś do wyliczeń podstawimy kredyty w euro, to okaże się, że skala możliwych oszczędności jest bardzo znacząca – od 3 do 9 tys. PLN rocznie. Co zrozumiałe, najlepiej wypadnie w tym porównaniu kredyt RnS, gdzie skala możliwych oszczędności sięga nawet 1 tys. PLN miesięcznie.

Koszty najmu wobec rat odsetkowych kredytów PLN i EUR (LTV 80%)

Źródło: obliczenia Open Finance, metodologia na końcu tekstu.

Koszty najmu wobec rat odsetkowych w ramach programu RnS (LTV 80%)

Źródło: obliczenia Open Finance, metodologia na końcu tekstu.

Warunki się zmieniają

Należy sobie zdawać sprawę, że obliczenia uchwyciły zaledwie wąski fragment rzeczywistości, co jest przecież typowe dla każdej statystyki. Co więcej, opierają się one na założeniu nie zmienności warunków, które przecież – o czym wiadomo doskonale – będą się zmieniały. Zmiana oprocentowania kredytów z pewnością wpłynie na wysokość płaconych rat i co za tym idzie może wpłynąć na uzyskane wyniki. Wpłynąć może na nie także zmiana kursu walutowego – stąd wyżej mowa o pułapce, kryjącej się w wyliczeniach. W niektórych wypadkach wystarczy kilkuprocentowy wzrost kursu euro, a osiągnięte na papierze oszczędności zamienią się w realne koszty. I odwrotnie – umocnienie złotego może sprawić, że to co wydaje się dziś nieopłacalne, stanie się opłacalne w krótkim nawet czasie.

Istotne jest zatem, aby zdawać sobie sprawę, że aby uzyskać odpowiedź na pytanie czy lepiej jest wynajmować czy kupić mieszkanie, należy po pierwsze posługiwać się konkretnymi, rzeczywistymi przykładami i na ich podstawie należy dokonać własnych obliczeń. Po drugie należy pamiętać, że warunki mogą się zmieniać. Dotyczy to nie tylko wysokości płaconych rat, ale także czynszu za wynajem. Dotychczasowa praktyka wskazuje, że opłaty za wynajem rosną w okresie rosnących stóp procentowych (kredyty hipoteczne stają się trudniej dostępne) i spadają, kiedy oprocentowanie kredytów jest niskie (co widać dobrze przez ostatnie pół roku). Ale to tylko jedna z wielu możliwości zachowania rynku, zależnego do wielu różnych czynników.

Ponieważ historycznie – i logicznie - raty kredytów złotowych zwykle są wyższe niż koszty najmu mieszkania (w przeciwnym razie większość najemców kupowałaby mieszkania, zamiast je wynajmować), jednym z najważniejszych czynników dla rozstrzygnięcia czy warto mieszkanie kupić, czy je wynająć, jest zmieniająca się cena samego mieszkania. Przeprowadzone pięć lat temu wyliczenia dałyby podobne wnioski, ale od tego czasu wzrosły przecież ceny mieszkań i ktoś, kto zdecydował się na wynajem nie biorąc pod uwagę możliwości wzrostu cen, stracił szansę zakupu tańszego mieszkania. Z kolei dwa lata temu ceny kredytów – zwłaszcza walutowych – były tak niskie, że wynajem wydawał się być pozbawiony ekonomicznego sensu. Jednak zmiana cen mieszkań i kursów walutowych w tym okresie wskazują, że lepiej było wynajmować niż kupować.

Emil Szweda, Open Finance

 

Metodologia

Ceny nieruchomości – za podstawę cen mieszkań przyjęliśmy medianę cen transakcyjnych, wyznaczoną na marzec 2010 r. dzięki transakcjom klientów Open Finance i Home Broker. W przypadku mieszkań 30-metrowych, uzyskaną cenę powiększaliśmy o 5 proc., a w przypadku mieszkań 70-metrowych pomniejszaliśmy ją o 5 proc. W przypadku mieszkań 50-metrowych cena nie różniła się od wyznaczonej mediany.

Czynsze dla administracji – poziom czynszu dla administracji przyjęliśmy na poziomie 5 PLN za metr dla Wrocławia i Krakowa oraz 6 PLN dla Warszawy. Przyjęliśmy, że czynsz odprowadza właściciel mieszkania (czyli zawarty jest w cenie najmu, oraz został przez nas doliczony do raty kredytu – zarówno pełnej, jak i odsetkowej w kwocie wynikającej z wielkości mieszkania).

Czynsz dla właściciela – za postawę przyjęliśmy bazę ogłoszeń z serwisu oferty.net. Dla mieszkań 30-metrowych, podstawę stanowiła baza ogłoszeń dla mieszkań 25-35 m2, dla 50-metrowych
45-55 m2, a dla 70-metrowych 65-75 m2. Wszystkie uzyskane wyniki pomniejszyliśmy o 5 proc. W przypadku wariantów z 20-proc. udziałem własnym, czynsze zostały pomniejszone o wysokość odsetek z lokat, na których mógłby pracować wkład własny, gdyby nie został wykorzystany do zaciągnięcia kredytu.  Uwzględniliśmy zyski z lokaty oprocentowanej na 4,5 proc. netto.

Kredyty – wysokość rat obliczyliśmy dla kredytów 30-letnich, w każdym wypadku wybierając raty równe. W przypadku kredytów złotowych marżę kredytu ustaliliśmy na 3,1 proc. dla kredytów bez wkładu własnego i 2,1 proc., dla kredytów z 20 proc. wkładem własnym. Dla kredytów w euro analogiczne marże ustaliliśmy na poziomie 4 i 3 pkt proc., a uzyskane raty powiększyliśmy o 5-proc. spread. W przypadku rat kredytów RnS od rat kredytów złotowych „zwykłych” odjęliśmy połowę odsetek dla kredytów oprocentowanych na 6,2 proc. (stopa referencyjna dla kredytów RnS w II kwartale 2010 r.).

Emil Szweda, Open Finance