Rynek nieruchomości - więcej transakcji i niższe ceny

Dużym zaskoczeniem w 2010 roku na rynku mieszkaniowym w Polsce było trwałe ustabilizowanie się cen transakcyjnych. Świadczyć to może o szybkim powrocie do względnej równowagi na rynku. Obecnie ceny mieszkań są o 10 – 15% niższe niż u szczytów hossy na przełomie 2007 i 2008 roku. Dla porównania w takich krajach jak USA, Ukraina, Irlandia czy Bułgaria skala spadków cen w analogicznym okresie była dwukrotnie większa niż na rodzimym rynku. Dodatkowo w dalszym ciągu na Ukrainie i w Irlandii nie zaobserwowano zahamowania spadków cen nieruchomości. Na drugim biegunie znajdują się takie kraje jak Australia czy Szwajcaria, gdzie pomimo kryzysu finansowego ceny nieruchomości są obecnie wyższe odpowiednio o 17 i 8% od przełomu 2007 i 2008 roku.

Rok szybkiego powrotu do normalności

Ustabilizowaniu cen na rodzimym rynku towarzyszyła także duża dynamika liczby zawieranych transakcji. Na początku bieżącego roku było ich blisko dwukrotnie więcej niż rok wcześniej. Obecnie dynamika wzrostu aktywności wyhamowała i nie przekracza kilku procent miesięcznie.

Bieżący rok przyniósł także ożywienie na rynku deweloperskim. Najdobitniej świadczy o tym wzrost sprzedaży mieszkań w gronie największych giełdowych deweloperów. Pięciu z nich sprzedało w trzecim kwartale bieżącego roku o 25% więcej lokali niż jeszcze w drugim. Wzrost liczby transakcji przekłada się ponadto na liczbę rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych. W pierwszych 11 miesiącach tego roku deweloperzy rozpoczęli bowiem budowę o blisko połowę większej liczby lokali niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Od lipca widoczna jest także pozytywna dynamika w zakresie liczby mieszkań, na których budowę deweloperzy otrzymują pozwolenia. Powiększa to potencjał rynku do szybszego zaspokojenia potrzeb popytu.

„Bankowe” ożywienie

Ożywienie na rynku nieruchomości jest oczywiście skorelowane z polityką kredytową banków. Należy bowiem podkreślić, że około trzy na cztery transakcje są wspierane finansowaniem bankowym. Jak poluzowanie polityki instytucji finansowych przełożyło się na medianę zdolności kredytowej przeciętnej trzyosobowej rodziny z dochodem 5 tys. zł netto? W styczniu rodzina taka mogła liczyć na kredyt o wartości przeciętnie 370 tys. zł, w grudniu już 420 tys. zł. W przypadku wspólnej waluty zdolność kredytowa jest oczywiście niższa i dla modelowej rodziny wynosiła na koniec roku około 340 tys. zł. Warto też zauważyć , że w ciągu 2010 roku zdolność kredytowa w EUR rosła wolniej niż w przypadku PLN. Co przyniesie rok 2011? Home Broker przeprowadził wśród swoich doradców ankietę, która odpowiada na podstawowe pytania w tym zakresie.

Szybciej znajdziesz nabywcę

Przede wszystkim w kolejnym roku znacznie łatwiejsze powinno być znalezienie nabywcy na używane mieszkanie. Przeciętnie powinno to trwać dwukrotnie krócej niż obecnie. Aż 75% doradców Home Broker prognozuje, że w 2011 roku na nabywcę mieszkania czekać będzie się średnio do 3 miesięcy. Dla porównania dotychczas zebrane dane wskazują, że w tym roku średnio trwało to 114 dni, na co negatywnie wpłynęły takie wydarzenia jak powódź czy okres żałoby narodowej. W samym listopadzie br. od momentu podpisania umowy pośrednictwa do zawarcia finalnej umowy sprzedaży mijało 127 dni, a więc przeszło 4 miesiące. Wielu doradców zwraca jednak uwagę, że mógł to być wynik przypadkowy. W przyszłości spodziewają się poprawy sytuacji głównie w wyniku zmiany nastawienia kupujących. Obecnie wciąż duża ich grupa przyzwyczajona jest do dużych negocjacji cenowych i możliwości odwlekania momentu podjęcia ostatecznej decyzji o zawarciu transakcji.

Coraz więcej zawieranych transakcji

Skrócenie czasu potrzebnego na sprzedaż mieszkania będzie szła w parze z rosnącą liczbą zawieranych transakcji. W tym obszarze do niedawna widoczna była bardzo duża dynamika, która pod koniec roku wyhamowała i nie przekracza kilku procent miesięcznie. W 2011 roku Home Broker spodziewa się kontynuacji stabilnego wzrostu rynku. Blisko 90% doradców prognozuje roczną dynamikę wzrostu liczby transakcji w przedziale od 0 do 25%. Średnio wynieść ona powinna niewiele ponad 8%.

Co trzecie mieszkanie sprzeda deweloper

Wzrost obrotów na rynku mieszkaniowym powinien równomiernie rozlać się pomiędzy mieszkaniami używanymi i nowymi zachowując obecne udziały w liczbie transakcji. W 2011 roku w dalszym ciągu walkę o klienta wygrywać będą właściciele na rynku wtórnym. Obecnie na 8 największych rynkach na dwa sprzedane mieszkania używane przypada jedno, na które nabywcę znajduje deweloper. Zgodnie z prognozami doradców Home Broker w tym zakresie kolejny rok nie powinien przynieść znaczących zmian. Przeciętnie prognozują oni udział rynku pierwotnego na poziomie 31%. Może to oznaczać, że kolejny rok będzie stał pod znakiem rosnącej podaży mieszkań na rynku pierwotnym. Byłoby tak, gdyby szybciej rosła oferta deweloperów niż liczba zawieranych transakcji. Na rynku mało popularna jest jednak obawa przed nadpodażą. Aż 75% doradców Home Broker uważa, że jest to co najwyżej mało prawdopodobne.

Ceny realnie stałe

Rosnąca podaż na rynku pierwotnym wymusza obniżenie cen nowych mieszkań. Wynika ona jednak głównie ze zmiany struktury podaży. Deweloperzy wprowadzają obecnie do sprzedaży dużo mieszkań w standardzie popularnym o większej liczbie pokoi na danej powierzchni oraz oferując upusty na lokale na wczesnym etapie budowy, co ma rekompensować ryzyko. Powoduje to, że przeciętna oferta na rynku pierwotnym jest coraz bardziej atrakcyjna dla nabywców, dla których największym ograniczeniem wciąż pozostaje budżet. Widać to szczególnie w Warszawie i Krakowie, gdzie średnia cena ofertowa mieszkań deweloperskich jest niższa niż używanych. Ta sytuacja nie ma jednak obecnie przełożenia na średnią cenę transakcyjną. Ta jest bowiem stabilna od połowy 2009 roku i podlega jedynie niewielkim fluktuacjom.

Zgodnie z grudniową prognozą Home Broker sytuacja ta utrzyma się przez kolejnych 12 miesięcy. W perspektywie tej, w największych miastach, przeciętna cena mieszkań powinna wzrosnąć o 1,7%. Projekcja inflacji NBP mówi natomiast, że najprawdopodobniej ogólny poziom cen wzrośnie w ciągu roku o 3%. Oznaczałoby to realny spadek cen mieszkań o 1,3%. Taka zmiana nie wpłynie znacząco na łatwość zakupu nieruchomości przez przeciętnego nabywcę.

W poszczególnych segmentach rynku sytuacja może jednak przedstawiać się odmiennie. Przeceny mogą obawiać się właściciele mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Obecnie co trzecia nieruchomość sprzedawana na rynku wtórnym należy do tego segmentu rynku. Doradcy Home Broker sugerują jednak, że w kolejnym roku ich udział w liczbie transakcji powinien zmaleć w związku z coraz łatwiejszym dostępem do finansowania. Ponadto popyt na mieszkania w blokach z wielkiej płyty może zostać ograniczony przez rządowe plany wyłączenia rynku wtórnego z programu „Rodzina na Swoim”. Warto zauważyć, że do tej pory w związku z niską ceną mógł to być najczęściej wybierany typ budownictwa przez osoby korzystające z kredytu z dofinansowaniem. Skala ewentualnej przeceny jest trudna do oszacowania, lecz nie powinna przekroczyć kilku procent.

Inaczej sytuacja może wyglądać w segmencie popularnym rynku pierwotnego. Widoczna jest tu bardzo duża podaż mieszkań w budowie, co mogłoby przemawiać za spadkiem cen. Należy jednak zauważyć, że deweloperzy wraz z postępem prac budowlanych będą mniej skłonni do udzielania rabatów, a ponadto rząd planuje w 2011 roku objąć programem „Rodzina na Swoim” jedynie mieszkania na rynku pierwotnym poszerzając ponadto grono beneficjentów o tzw. singli.

… maleje jednak optymizm na rynku

Wśród doradców Home Broker wciąż widoczna jest przewaga optymizmu co do przyszłych ruchów cen nieruchomości. Osób, które przewidują, że w najbliższym roku zdrożeją mieszkania jest blisko dwukrotnie więcej niż pesymistów. Od początku roku widoczne jest jednak stopniowe umacnianie pozycji tych drugich w kwestii opinii co do przyszłych trendów zmian cen na rynku nieruchomości. W grudniowym badaniu Home Broker po raz kolejny pogorszyła się relacja optymistów do pesymistów, czyli oczekujących wzrostu i spadku cen mieszkań w największych miastach Polski. Do pierwszej grupy zalicza się obecnie 65% biorących udział w badaniu, a do drugiej – 35%. W nowy rok wkroczymy więc z najniższym poziomem optymizmu na rynku nieruchomości jaki odnotowano w historii przeprowadzania badania.

Trzy pokoje w natarciu

Optymistami powinni za to pozostać właściciele mieszkań trzypokojowych. Obecnie popyt na nie zgłasza co czwarty nabywca, a najbliższy rok powinien przynieść wzrost tej liczby. Łącznie 46% doradców Home Broker uznało bowiem, że popyt na tego typu lokale wzrośnie, podczas gdy jedynie 13% spodziewa się spadku zainteresowania w tym segmencie rynku. Podobnie sytuacja przedstawia się w przypadku kawalerek, choć tu niewiele mniejsza część doradców spodziewa się spadku popytu. Obecnie 16% nabywców zgłasza chęć zakupu tego typu lokalu. Niekwestionowanym liderem na rynku pozostają wciąż mieszkania dwupokojowe. Obecnie ponad połowa Polaków chciałaby nabyć tego typu lokal. Ponadto przyszły rok powinien przynieść stanowczy wzrost zainteresowania wśród kupujących w tym segmencie. Aż 75% ankietowanych spodziewa się wzrostu popytu na tego typu lokale, a jedynie 2% spadku.
Na drugim biegunie znajdują się mieszkania o 4 i większej liczbie pokoi. Obecnie skupiają one zaledwie niecałe 6% popytu. Jedynie w tym segmencie odsetek doradców przewidujących spadek popytu jest większy niż tych spodziewających się wzrostu. Odpowiednio było to 31% i 18% ankietowanych.

EURO 2012 podniesie atrakcyjność dzielnic

W większości miast doradcy Home Broker spodziewają się w przyszłym roku spadku popularności najchętniej wybieranych obecnie dzielnic. W Warszawie dotyczy to między innymi Ursynowa i Mokotowa, a we Wrocławiu Krzyków. Powodem takich zmian są między innymi ceny nieruchomości przez wielu uważane za wysokie. Ponadto doradcy zwracają uwagę na przesuwanie części popytu z obszarów obecnie najbardziej pożądanych w stronę dzielnic, wobec których w kojonych latach istnieją plany rozwoju infrastruktury. Dotyczy to na przykład stołecznej Woli i Pragi, które mają zostać połączone powstającą drugą linią metra. We Wrocławiu prognozowany wzrost popularności Fabrycznej ma natomiast wynikać z rozbudowy obwodnicy, lotniska i linii szybkiego tramwaju związanych z budową stadionu na EURO 2012. Podobnie rozbudowa infrastruktury na piłkarskie mistrzostwa Europy ma także pozytywnie wpłynąć na popularność poznańskiego Grunwaldu.

„VAT-owa” rewolucja na rynku mieszkaniowym

Elektryzującą zmianą od nowego roku będzie podniesienie stawek podatku VAT. Nie ominie ona także rynku mieszkaniowego, choć upatrywanie w niej czynnika powodującego znaczny wzrost cen mieszkań byłoby nadużyciem. Dotychczasowa stawka 7% na mieszkania zostanie podwyższona do 8%. Rząd nie wyklucza ponadto podwyżek o kolejny punkt procentowy w lipcu przyszłego roku i ponownie za rok. Docelowo więc stawka VAT mogłaby wzrosnąć z dotychczasowych 7% nawet do 10%. Po drugie fiskus stosuje podstawową stawkę podatku wobec każdego metra ponad powierzchnię 150 m kw. Oznacza to wzrost z dotychczasowego poziomu 7% do 23% po 1 stycznia 2011 roku. Zmiany te dotyczą jedynie rynku pierwotnego, ale jak wpłyną na ceny płacone przez nabywców od nowego roku?

Apartament może zdrożeć o ponad 500 tys. zł

W przypadku wzrostu stawki VAT o 1 pp. „małe mieszkania” (do 150 m kw.) zdrożeją nieznacznie. Za lokal o dotychczasowej cenie brutto na poziomie 300 tys. zł trzeba będzie zapłacić po sylwestrze o 2,8 tys. zł więcej. Gorzej sytuacja przedstawia się w przypadku mieszkań o powierzchni ponad 150 m kw., które zazwyczaj mieszczą się w projektach o wysokim standardzie. Ich średnia cena w ofercie deweloperów w największych miastach Polski wynosi obecnie, według danych Home Broker 11 153 zł. Gdyby mieszkanie miało powierzchnię 200 m kw. jego cena brutto od stycznia wzrośnie z 2 231 tys. zł do 2 330 tys. zł, czyli o 99 tys. zł. W przypadku lokalu 250-metrowego podwyżka byłaby dużo większa – z 2 788 tys. zł do 2 971 tys. zł, czyli o 183 tys. zł. Im większy apartament i wyższa cena metra kwadratowego, tym większy zakres podwyżek. I tak na przykład z samego tytułu zmian w VAT apartament o powierzchni 250 m kw., zlokalizowany na Starym Mieście w Krakowie, który dotychczas wyceniony był na 7,5 mln zł po pierwszym stycznia kosztować powinien już ponad 8 mln zł. Należy jednak zauważyć, że na rynku pierwotnym mieszkania o powierzchni powyżej 150 m kw. stanowią jedynie około 2% oferty. Zmiana VAT na duże lokale będzie więc miała znikomy wpływ na obraz całego rynku mieszkaniowego.

Chcesz uniknąć podwyżki – kup gotowy lokal

Najprostszym sposobem uniknięcia podwyżki VAT było podpisanie do końca roku umowy ostatecznej zakupu mieszkania. Aby można było podpisać taką umowę deweloper musiał posiadać zaświadczenie o samodzielności lokalu, o które mógł wystąpić dopiero po oddaniu mieszkania do użytkowania. Pojawiały się także promocje, w których deweloperzy gwarantowali obecną cenę także w przyszłym roku o ile umowa przedwstępna była zawarta przed 1 stycznia 2011 roku. Sytuacja na rynku pokazała jednak, że podwyżki nie działały na wyobraźnię nabywców, co musiałoby przełożyć się na skokowy wzrost sprzedaży lokali. Wiązać to należy z relatywnie niewielką skalą wzrostu cen od 1 stycznia w przypadku mieszkań o powierzchni do 150 m kw. Natomiast w przypadku większych mieszkań rozwiązaniem nawet po 1 stycznia może być nabycie dwóch oddzielnych lokali i połączenie ich po zakupie z zastosowaniem niższej stawki podatku od towarów i usług.

Rodzina na Swoim także dla singli

Doradcy Home Broker zwracają także uwagę że pod koniec roku wiele osób starało się jeszcze kupić mieszkanie na rynku wtórnym obawiając się, że program „Rodzina na Swoim” zostanie zmieniony od 1 stycznia. W ich przypadku pośpiech ten nie jest jednak konieczny. Pierwotnie zmiany w ustawie miały wejść w życie w lipcu bieżącego roku. Następnie datę tę przełożono na styczeń 2011. Obecnie wejścia w życie nowelizacji można się spodziewać najwcześniej w lutym lub marcu przyszłego roku. Biorąc więc pod uwagę, że szukanie mieszkania trwa około miesiąca, daje to jeszcze bezpieczny bufor na podpisanie umowy przedwstępnej i złożenie wniosku kredytowego pod rządami obecnej ustawy.

Postulowane przez rząd zmiany w programie mają za zadanie ograniczenie strumienia państwowych pieniędzy płynących na rynek mieszkaniowy wraz ze skierowaniem ich w bardziej pożądanym kierunku. Jedyną zmianą liberalizującą program jest natomiast włączenie do grona beneficjentów osoby samodzielnie prowadzące gospodarstwa domowe – czyli tzw. singli. Jakie więc zmiany czekają nas w przypadku nowelizacji ustawy w obecnym kształcie?

1)    Beneficjent programu może mieć maksymalnie 35 lat,
2)    O 14% obniżone zostaną limity cen nieruchomości, które będzie można kupić na kredyt z dopłatą,
3)    Kupić będzie można jedynie mieszkanie od dewelopera,
4)    Single będą mogli skorzystać z programu, jeśli nigdy wcześniej nie byli właścicielami mieszkania,
5)    Single będą mogli kupić mieszkanie o maksymalnej powierzchni 50 m kw., przy czym dofinansowanie będzie wypłacane jedynie do 30 m kw. (w przypadku rodzin jest to obecnie odpowiednio 75 i 50 m kw.)

Spośród wyżej wymienionych zmian należy zwrócić uwagę szczególnie na zmniejszenie limitu ceny. Oznacza on już dla dotychczasowej grupy beneficjentów ograniczenie liczby mieszkań spełniających wymóg cenowy w programie o około 40% - wskazują dane Home Broker. Dodatkowo należy zauważyć, że mieszkań dla singli - czyli tych o powierzchni do 50 m kw. - pozostało w ofercie na rynku pierwotnym o 70% mniej niż lokali do 75 m kw., które obecnie można kupić w programie „Rodzina na Swoim”. Reasumując osoby prowadzące jednoosobowe gospodarstwa domowe będą miały do wyboru na rynku pierwotnym pięciokrotnie mniej lokali niż małżeństwa na obecnych zasadach. Dodatkowo z programu wyłączone zostaną mieszkania używane, które obecnie stanowią większość lokali kupowanych na kredyt z rządową dopłatą, a samo ograniczenie wieku kredytobiorców może zmniejszyć grono beneficjentów o blisko jedną czwartą.

Bartosz Turek
Analityk Rynku Nieruchomości
Home Broker